“超级地块”点燃的土地市场，头部十家房企占了七成份额
作者：孙梦凡
一边是楼市缓慢筑底，一边是土拍热点频出，今年以来的房地产市场，“硬币”两面呈现出不同的温度。
在过去七个月间，百强房企拿地总金额达到5783亿元，同比增长超三成。从上海、深圳到杭州等核心城市，高溢价甚至“地王”地块不断涌现，楼板价纪录接连被刷新，土地市场呈现“点状高热”态势。
不过，热闹是“少数人”的，当前能在核心城市“抢地”的，仍是几家业内“巨头”。前七月，头部10家房企的新增货值，占百强的比重达到70%，较2024年末增加8个百分点，行业资源正进一步集中化。
头部房企几近“包场”
7月30日，深圳市宝安区一宗地块完成竞拍，吸引了绿城、越秀、中海、华润等六家房企参与竞价，最终由绿城集团以12.15亿元成交，折合楼面地价约20364元/平方米，溢价率为11.47%。
这宗低容积率、没有限价的地块，体现出深圳为了吸引房企买地，积极调整供地策略，通过降低容积率等方式，形成“核心区托底、潜力区试水”的市场格局，迷你地块的面积也降低了竞拍门槛。
地块特点之外，值得注意的是参拍房企，从最终得主绿城，到越秀、中海、华润等参拍房企，这几家均是当前土拍市场的“常客”和“巨头”。
今年以来，主要的几家头部房企，几乎包揽了土拍市场的大多地块。克而瑞数据显示，2025年前七月，TOP10房企新增货值占百强的比重达到70%，较2024年末增加8个百分点，资源进一步集中于头部企业。
记者查阅具体榜单发现，前7月的房企新增货值榜中，排名前十的房企分别是中海地产、绿城中国、保利发展、中国金茂、华润置地、建发房产、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、中建智地。
这10家头部的新增货值，分别为1315.5亿元、1116亿元、943亿元、793.5亿元、736.9亿元、714.6亿元、649亿元、580.1亿元、522亿元、257.1亿元，其中中海、绿城拿地金额分别为658亿元、602亿元。
如果对比去年的排名，今年以来，头部房企中绿城中国、中国金茂的新增货值排名明显提升，华润置地、越秀地产的新增货值排名有所下降，此外“中建系”的中建智地超过中建壹品升至第十。
而从排名第十往后，虽有房企零星拿地，但整体占比较小。数据显示，TOP11～20房企新增货值占比9%，TOP21～30新增货值占比6%，TOP31～50新增货值占比7%，后50强新增货值占比仅8%。
克而瑞表示，当前房企拿地保持“央国企领跑、民企弱复苏、城投托底”的格局，央国企凭借资金优势，在土地市场中占据绝对主导地位，几乎“包场”核心城市优质地块，民企则在部分城市寻找结构性机会。
“面粉”资源向头部加速集中的同时，更多房企的投资能力依然欠缺。前七月，销售TOP100中仍有半数房企，没有新增土储入账，部分房企投资能力“丧失”，对核心城市的优质地块也“心有余而力不足”。
“超级地块”带来局部高温
一如房企投资能力分化，土拍市场整体也出现“二八分化”的特征。
克而瑞数据显示，百强房企前七月拿地金额同比增33%，但与之相对应的是，新增土储百强房企拿地建面同比却下降1.2%。
拿地金额增加、但面积减少，意味着房企拿地正高度集中于核心城市高总价、高货值地块。今年土拍的点状高热，也正是由这些“超级地块”所点燃。
数据显示，过去一个月，一线城市的土拍溢价率攀升至25.7%。比如上海热度最高的虹口区北外滩地块，经过143轮竞价后，绿城以64.7亿元竞得，溢价率46.33%，成为近年来上海溢价率最高的一宗宅地。
再如深圳，南山前海一宗宅地经过158轮鏖战，最终被招商蛇口以21.6亿元，溢价率高达86%，创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高。同时，楼面价8.4万元/平方米也刷新了深圳最高单价纪录。
在高溢价、高总价地块的带动下，今年多个城市的“地王”项目被刷新，其中有的是楼面单价“地王”，有的是总价“地王”，涉及北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、济南、郑州等多个城市。
中指研究院表示，房企土拍争夺激烈，一方面是企业紧抓窗口期，通过核心城市优质地块积极补仓；另一方面，2025年以来，各地积极释放优质地块乃至稀缺地块，其稀缺性也决定了竞争的激烈性。
在业内看来，后续土地供应“缩量提质”模式仍将延续，部分城市可能通过优化供地结构、降低起拍价格等方式，吸引房企投资布局，同时倒逼房企提升设计能力、打造“好房子”，这也是对房企的一个考验。
值得注意的是，当前楼市仍在不断筑底和调整，销售萎靡短期内会导致企业投资整体保持谨慎。克而瑞称，上半年投资铺排高峰过后，下半年“保持理性”“以销定投”“优中择优”或是房企主要投资策略。
中指研究院也提醒称，从短期来看，北上深杭等热点城市核心地块，凭借稀缺属性仍将频现高溢价成交，成为企业争夺的焦点。不过，房企仍需避免获取高价地，防止因单价过高，为后续开发带来挑战。
